Het recht van hypotheek is een zekerheidsrecht op een registergoed, zoals een woning of een schip. Komt de geldnemer zijn betaalverplichtingen niet na, dan mag Allign Crowdfunding als hypotheekhouder het pand gedwongen verkopen - een uitspraak van een rechter is hierbij niet nodig. Als het pand eenmaal is verkocht dan mogen wij onze vordering met voorrang op de opbrengst van het pand verhalen, nog vóór alle andere crediteuren. Van belang hierbij is de rang van het hypotheekrecht. Een eerste hypotheekhouder heeft voorrang op de tweede en derde hypotheekhouder.
De hypothecaire zekerheid wordt vastgelegd in een hypotheekakte met als hypotheekhouder namens de investeerders de Stichting Crowdfunding Partnerprojecten. Uitboeking van de lening gebeurt via de derdengeldenrekening van de notaris bij het passeren van de hypotheekakte.
De hoogte van de hypothecaire inschrijving wordt altijd genoemd in de pitch en wordt standaard met 40% verhoogd voor renten en kosten. Wanneer Stichting Crowdfunding Partnerprojecten namens Allign Crowdfunding investeerders hypotheekrecht vestigt, laten wij in de pitch altijd een Loan-to-Value ratio zien. Dit percentage wordt berekend door de waarde van de lening te delen door de (onbelaste) waarde van het onderpand. Hoe lager dit percentage is, hoe groter de kans is dat het volledige leenbedrag door executieverkoop terug te vorderen is.
Voorbeeld
Het onderpand dat de geldnemer wil inzetten als extra zekerheid heeft een taxatiewaarde van € 400.000,-. Hierop rust reeds een eerste hypothecaire inschrijving door de bank van € 200.000,- (+ 40% renten en kosten). Er blijft dus nog € 200.000,- (minus eventuele renten en kosten) onbelaste overwaarde over. De geldnemer leent via Allign Crowdfunding € 300.000,-. In dit geval kan Allign Crowdfunding een tweede hypotheekrecht vestigen van bijvoorbeeld € 100.000,-, € 200.000,- of € 300.000,- . In al deze gevallen is de LTV 150% (€ 300.000,- gedeeld door € 200.000,-). In de praktijk zullen wij niet snel een hypotheekrecht vestigen dat veel hoger is dan de overwaarde, omdat de waarde van het onderpand tijdens de looptijd van de lening waarschijnlijk niet zo veel zal stijgen.
Wel of geen parate executie
Parate executie houdt in dat de hypotheekhouder zijn hypotheekrecht kan uitwinnen zonder dat hiervoor een executoriale titel van de rechter nodig is. Met andere woorden: de hypotheekhouder kan zonder tussenkomst van de rechter het registergoed waarop het hypotheekrecht rust openbaar verkopen. Niet-parate executie houdt in dat er wel tussenkomst van de rechter nodig is om het hypotheekrecht uit te kunnen oefenen. Het recht blijft dus wel in stand, alleen het traject duurt langer. In de praktijk zal in een dergelijke situatie de 2e hypotheekhouder in overleg treden met de 1e hypotheekhouder om tot een voor beide partijen bevredigende oplossing te komen. In het uiterste geval kan de 2e hypotheekhouder alsnog naar de rechter gaan om een vonnis te halen.